Segment 3 - Cartes solutions des leviers 12, 11, 10

Dans le jeu, nous avons regroupés ces 3 leviers sous une même couleur car ils caractérisent des solutions à la crise qui touchent principalement le domaine de la contruction, qu'il s'agisse de nouveaux bâtiments, de rénovation ou de transformation de bâtiments existants.

Selon la recherche sur les problèmes complexes, les solutions de type 12 à 10, plus proches du point de levier, seraient donc - relativement - les moins impactantes sur le problème du logement.

Précisons tout de suite que toutes les solutions sont importantes. Il faut bien sûr continuer à bâtir, rénover et réaménager même si des évolutions très importantes de nos façons de faire sont désormais requises. Voir cette autre initiative de sensibilisation participative pour s'en faire une meilleure idée : Les Matérialistes. Plusieurs sont actuellement à l'oeuvre, y compris dans nos quartiers, pour que nous arrivions à un meilleur respect des matériaux que nous utilisons, comme l'organisme Surcy ou Lespacemaker, 2875 rue Hochelaga.

On s'entend que les nouvelles constructions, même les plus vertueuses du point de vue de la durabilité, ne pourront résoudre à elles-seules la crise à laquelle nous faisons face actuellement.

On peut comprendre en effet que des solutions, qui s'attachent au final à modifier des quantités de logements disponibles, puissent avoir un effet limité en raison même de l'inertie du système : Que sont 1 000 logements nouveaux sur les 80 000 logements existants d'un quartier urbain, si l'abordabilité de ces derniers continue de s'éroder à grande vitesse ou si des centaines de logements existants disparaissent au pays dans le même temps pour cause de vétusté aggravée ou de destruction accelérée due notamment aux changements climatiques ?

Du point de vue de notre consommation globale en énergie, et selon le rapport publié par Johanne Whitmore et Pierre-Olivier Pineau (HEC Montréal 2023), nous aurions même déjà tous les m2 dont nous aurions besoin. Il faudrait plutôt s'attacher à en faire un meilleur usage en nous posant la question du pourquoi le ratio des m2 par habitant ne cesse de croître au pays. Avons-nous réellement besoin pour vivre mieux de toutes ces pièces innocupées que nous devons tout de même chauffer et climatiser ? Que se passe-t-il si toutes ces pièces vides accumulées nous conduisent à achever de détruire le peu de vivant qu'il nous reste ou, littéralement ces derniers mois, à ne plus plus pouvoir sortir de chez-nous certains jours ?

Bien sûr, un nouveau logement social fera toute la différence du monde pour celui ou celle qui pourra y abiter mais sur le problème dans son ensemble c'est moins sûr. Il faudrait en retrouver la source, mais il semblerait que pour chaque logement social et abordable nouvellement créé il s'en détruise aujourd'hui 17 autres.

Enfin, dans le cas du levier 12, on a aussi souvent des enjeux d'efficacité en raison notamment des coûts de gestion nécessaire à la mise en place de ces mesures versus leur impact réel.

DESCRIPTIONS DES LEVIERS ET EXEMPLES

• Levier 12 : Les chiffres (subventions, taxes, normes)
  • Subvention fédérale pour l'aménagement de logement multifamilaux
  • Taxe anti-flipping sur les propriétés détenues pendant moins de 12 mois et autres mesures fiscales pour lutter contre les dérives du logement spéculatif
  • Instaurer une taxe d'aménagement (redevance en échange de la fourniture d'infrastructures par la municipalité) permettant de décourager l'étalement urbain. Montréal serait la seule juridiction en Amérique du Nord à ne pas avoir de taxe d'aménagement formelle.

• Levier 11 : Les tampons (taille des stocks de stabilisation par rapport aux flux associés)
  • Mission Unitaînés bâtira d'ici 2026 10 immeubles de 100  appartements chacun destinés aux aînés à faible revenu. Les plans et devis seront standardisés.
  • Entente sur le logement abordable signée à l'automne 2023 entre Québec et Ottawa. Le fédéral acorde 900 millions à la province qui a doublé la mise pour un total de 1,8 milliard.
  • Augmenter la propostion de logements à buts non lucratifs et réformer le mode de financement (Prêt sans intérêt de l'État pour le tiers du coût de la construction remboursée 25 ans plus tard. Guichet unique permettant d'allouer les enveloppes par portefeuille et non par projet)
  • Résusciter la "corvée habitation" un programme d'aide aux acheteurs d'un logement neuf qui a permis la construction de 56000 logements de 1982 à 1984.

• Levier 10 : La structure des stocks et des flux (systèmes physiques et leurs noeuds d'intersection)
  • Augmenter le financement provincial des plages d'hébergement, refuges et logements en situation d'itinérance
  • Récupérer des espaces de bureaux vacants pour les transformer en logements.
  • Programme gouvernemental financé par la Banque du Canada sur 10 ans aidant les locataires ou les propriétaires à construire ou rénover un domicile principal. Hypothèque à 0,25% avec obligation de vendre à la puissance publique. Une forme de nationalisation de milliers de logement (100 000 unités construites, 700 000 rénovées)
  • Augmenter les fonds de réserve nécessaires au maintien des logements sociaux
  • "Fonds plancher" : Créer un outil financier capable de développer un vaste parc immobilier abordable et pérenne en s'appuyant sur les milliards de dollars en actifs détenus par le logement social et communautaire.