Selon la recherche, les solutions de type 12 (Chiffres) soit les subventions, taxes et exigences gouvernementales seraient les moins efficaces de toutes les solutions apportées à un problème complexe comme la crise du logement. Ce type de solutions s'attachent en effet à des enjeux secondaires (comme le logement multi-familial, le manque de matériaux de construction ou la faible densité des logements). Lorsqu'elles s'attachent tout de même à des enjeux plus globaux (comme la financiarisation du logement), elles le font avec des moyens limités. Parfois, les conditions d'application de certains outils de ce type peuvent même être contestables (exemple l'efficacité de la suppression de la TPS pour les projets locatifs en construction).
L'effet d'encouragement ou, à l'inverse, de dissuasion de ces solutions est donc faible et ceci d'autant plus que leur coût de gestion et leur difficulté de mise en oeuvre (par exemple pour faire connaître les subventions existantes) en limitent souvent l'intérêt.
Toutefois, lorsqu'il s'agit d'un enjeu très présent localement - par exemple, la trop grande quantité de logements vacants ou sous-occupés à Vancouver - ce type de levier peut tout de même faire une belle différence.
DESCRIPTIONS DES LEVIERS ET EXEMPLES
Levier 12 : Les chiffres (subventions, taxes, exigences gouvernementales)
Subventions :
- Subvention fédérale pour l'aménagement de logement multifamilaux.
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Nouveau programme fédéral applicable au 15 janvier 2025 facilitant le financement d’unités d’habitation accessoires par des propriétaires privés (accès à un refinancement du prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 90 % de la valeur de la maison et la rénovation. Conditions : habiter la propriété en question et s’engager à ne pas faire de la location à court terme avec l’unité d’habitation accessoire ajoutée. Les unités d’habitation accessoires doivent être entièrement autonomes avec cuisine et salle de bain, posséder leur propre entrée et répondre aux exigences de zonage municipal.
- Subventionner les manufacturiers locaux pour éviter les ruptures de stocks en matériaux (61/87).
- Subventionner l'innovation en construction (préfabrication, construction modulaire, etc) pour plus d'abordabilité et de durabilité (58/87).
- Subventionner la rénovation du parc locatif dans l'objectif de contrer les stratégies de "Rénoviction". Pour encourager les propriétaires à rénover leur logement sans évincer les locataires ou sans augmenter le loyer drastiquement, les gouvernements peuvent financer les rénovations sous condition du maintien des locataires avec les mêmes loyers ou une augmentation modeste (50/87).
- Exonérer (impôts foncier ou droits de mutation) ou donner un crédit d'impôt aux gestionnaires de logements sociaux et propriétaires de logements abordables (Low-Income Housing TaxCredit, USA) (74/87).
Taxes :
- Taxe sur les logements vacants ou sous-occupés. Vancouver et Ottawa ont adopté une taxe qui monte à 1-1,25 % de la valeur foncière. Pour un condo de 1M$ acheté dans des vues spéculatives, le propriétaire devra débourser entre 10 000 $ et 12 500 $ de taxes supplémentaires. Cette stratégie peut augmenter le nombre de logements disponibles sur le marché. À Vancouver, elle a créé une diminution de 30% des logements vacants entre 2017 et 2020. Taxe semblable à Ottawa (70/84).
- Taxe anti-flipping sur les propriétés détenues pendant moins de 12 mois et autres mesures fiscales pour lutter contre les dérives du logement spéculatif. Cette taxe est imposée quand la propriété est revendue avant une durée donnée (10 ans en Allemagne, "Short Term Capital Gain Taxor Property Speculation Tax (PST)". (69/87).
- Taxe sur les projets de constructions qui n'optimisent pas les infrastructures existantes comme à Ottawa. Permet de limiter l’étalement urbain, d'optimiser les infrastructures en place et de protéger les espaces verts non construits (63/87).
- Taxe basée sur la densité. Moins un milieu est dense, plus les taxes seront élevées (taxe étudiée par Edmonton pour limiter l'étalement urbain) (65/84).
- Taxe sur la valeur foncière ("Land Value Tax"). Elle est calculée sur la valeur d’un terrain plutôt que sur la valeur des bâtiments qui s’y trouvent. Vise à pénaliser les terrains sous-utilisés et à favoriser la densification (66/84).
- Taxe sur les terrains constructibles non contruits comme à Séoul. Ces taxes sur les terrains vacants peut varier selon la localisation, la durée de vacances, les limites de développement, etc. (68/84).
- Taxe sur le stationnement de surface pour encourager une meilleure utilisation du sol. Exemples Seattle’s tax on parking lots ; Nottingham’s Workforce ; Parking Levy. (64/84).
- Taxe d'aménagement (redevance en échange de la fourniture d'infrastructures par la municipalité) permettant de décourager l'étalement urbain. Montréal serait la seule juridiction en Amérique du Nord à ne pas avoir de taxe d'aménagement formelle (67/84).
- Suppression de la TPS pour les projets locatifs en construction appliquée à tous les types de développeurs : une fausse bonne idée pour les développeurs privés (car ils supprimeront les gains des acheteurs en augmentant leurs prix) mais plus intéressant pour les développeurs communautaires.
"Le Québec doit réfléchir au traitement fiscal qu'il fait du logement : Est-ce une commodité ou un bien essentiel qui devrait être accessible à tous ? Est-ce que ce sont des unités au-dessous d'un certain prix qui devraient être détaxées, est-ce seulement un certain type d'acheteurs qui devrait avoir droit au remboursement de la TPS ? Aujourd'hui même les développeurs communautaires contribuent à l'appareil fiscal." (Julie Faveau, consultante avocate en finance immobilière, février 2024).
Normes/exigences gouvernementales
- Sur le modèle de Vancouver, cibler un nombre de logements neufs qui va au-delà de la croissance démographique anticipée.Vancouver vise ainsi la construction de 72 000 logements en 10 ans ciblant le double de la croissance anticipée de la population (10/87).
- Imposer les mêmes règles de construction de logements sociaux et abordables à l’ensemble des municipalités pour atteindre les cibles nécessaires (25/87)
- Fixer les objectifs en termes de chambres et non seulement d'unités (11/87)
- Sur le modèle de Toronto instituer un auditeur public pour suivre l'atteinte des objectifs d'abordabilité (12/87)
CONTINUER AVEC LES LEVIERS SUIVANTS - TAMPONS (11) ET STRUCTURE (10)
