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L'architecture financière de la crise: que signifie la financiarisation du logement?

Revue de lecture

La crise du logement actuel résulte d'actions multiples et continues qui ont commencé dans les années 1990, alors que les taux d'intérêt ont été maintenus bas, permettant ainsi des investissements massifs dans l'immobilier sous forme de prêts hypothécaires qui deviennent des titres d'investissements.

Les fonds de retraite, les banques et les fonds d'investissement sont des acteurs principaux de la financiarisation du marché immobilier bien qu'ils n'ont investi ce secteur qu'assez récemment.

Quelques définitions

Financiarisation

«La financiarisation est un processus par lequel la finance parvient à exercer une emprise grandissante sur l'activité économique et sociale. Elle se traduit par la montée en puissance d'acteurs financiers.»

Titrisation

Transformation de prêts hypothécaires en titre pour les vendre à des investisseurs qui reçoivent des remboursements mensuels.

Historique

Le fléau de la financiarisation du logement ressemble à un moteur qui s'emballe et dont on est incapable de couper l'alimentation.En 1990, le gouvernement fédéral s'est complètement désinvesti du financement des logements sociaux, il a dès lors privilégié la création d'entreprises financières spécialisées dans l'acquisition d'immeubles locatifs (FPI). Ces entreprises sont des fonds d'investissement cotés en bourse se finançant par la vente d'action avec un rendement stable et croissant. Au Canada, le marché résidentiel est dominé par les FPI. Effectivement, 17 d'entre elles comptent parmi les plus grands propriétaires d'immeubles locatifs du pays. Dans les années 2000, les taux d'intérêt hypothécaires ont commencé à baisser, rendant ainsi plus de liquidité disponible pour l'investissement immobilier. Dans ces mêmes années, les banques et les Caisses, les principaux émetteurs de prêts hypothécaires se sont mis à titriser leurs prêts hypothécaires, de ce fait, les banques et les Caisses disposaient de plus de liquidité pour octroyer d'autres prêts hypothécaires qu'elles pouvaient aussi titriser. Cela a eu pour conséquence des investissements sans précédent dans la construction, la rénovation et la vente de logements, les investisseurs misaient sur la hausse des prix pour justifier l'injection de capitaux dans les projets. 

«C'est sur le marché financiarisé des prêts hypothécaires qu'ont été puisées les sommes nécessaires à la spéculation, les surenchères et les conversions d'immeubles qui ont conduit aux importants problèmes d'accès au logement que l'on connaît depuis plusieurs années.»

Plus récemment, pendant la crise de COVID - 19, le fédéral a injecté beaucoup d'argent dans le secteur immobilier afin d'éviter un ralentissement du marché. Ces interventions du public n'ont eu pour conséquence que de nourrir la machine de la spéculation et de la surenchère.

Les nouveaux acteurs du marché immobilier

Avant que les magnats de la finance n’investissent le secteur de l’immobilier, celui-ci était occupé par des propriétaires-investisseurs et quelques spéculateurs, mais le paysage commence à changer surtout dans les grandes villes. Les nouveaux partenaires d’affaires des promoteurs immobiliers sont les fonds de retraite et les fonds d’investissement, bien que parfois issus du milieu syndical ceux-ci sont tout de même mus par le rendement pour leurs membres et ils ne se contentent pas d’investir. Effectivement, ils prennent part dans la planification des projets, ils exercent un droit de regard sur les profits, sur les prix et même sur les méthodes de mise en marché.

Les conséquences de la financiarisation du secteur locatif

Bien que l’habitation est perçue comme un investissement plus que comme un droit social et cela avant l’arrivée de la financiarisation, celle-ci n’a fait qu’amplifier le problème et a contribué au déclenchement de la crise actuelle, en créant une pression sur la hausse des prix en sur stimulant la construction et l’acquisition d’immeubles pour les mieux nantis.

Les conséquences de la financiarisation du secteur locatif

Bien que l’habitation est perçue comme un investissement plus que comme un droit social et cela avant l’arrivée de la financiarisation, celle-ci n’a fait qu’amplifier le problème et a contribué au déclenchement de la crise actuelle, en créant une pression sur la hausse des prix en sur stimulant la construction et l’acquisition d’immeubles pour les mieux nantis.

Pour plus d'informations

• Pour en savoir plus sur les FPI
• Le parc immobilier de Montréal se retrouve entre les mains des financiers

Référence

Gaudreau, L., (2022-2023, hiver). L'architecture financière de la crise: Que signifie la financiarisation du logement? à babord, reuvue sociale et politique, numéro 94, 44-47