Les fiducies foncières, le logement et le cadre bâti

Conférence dans le cadre de l'École d'été sur les communs - juin 2023.

Conférencière

Avocate à Montréal, Émilie pratique principalement en immobilier, en financement et en droit de l’économie sociale.

Émilie a pratiqué à son compte, au sein de grands cabinets nationaux ainsi que pour une entreprise internationale de financement d’équipement. Titulaire d’un Juris Doctor, elle a également complété un trimestre de son baccalauréat en droit à la Universitat de Barcelona et un trimestre de son baccalauréat en communication et politique à l’Institut d’Études Politiques de Lyon.

Récipiendaire du prix Avocate JBM de l’année 2020 catégorie « Pro bono / Implication sociale » au Gala du Jeune Barreau de Montréal « Les leaders de demain », Émilie s’implique activement dans sa communauté, que ce soit à titre de cofondatrice et présidente du conseil d’administration de HocheLégal ou au sein de la Coop couturières pop, tous les deux situés dans l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve à Montréal.

Enfin, Émilie aime partager ses connaissances et tenir ses clients à jour en publiant des articles dans plusieurs médias, notamment dans le magazine Immobilier Commercial.

Elle est appréciée pour son authenticité, la qualité de son travail et ses implications sociales.

Voir la présentation

Grande lignes des fiducies d'utilité sociale

La première partie portera sur les grandes lignes des fiducies d’utilité sociale; un “FUS 101”, afin que tous comprennent le concept. L’exposé sera ponctué d’exemples concrets.

Comment créer une FUS

Une fiducie n'existe pas s'il n'y a pas de bien à l'intérieur, contrairement à une organisation à but non lucratif (OBNL) qui peut exister même sans bien à l'intérieur.

La mission d'une fiducie ne peut être modifiée que par le tribunal.

Composantes de l'acte constitutif 

Les fiduciaires ont le devoir d'agir dans l'intérêt de la mission.

Les règles de gouvernance ne sont pas régies par des lois spécifiques autres que celles du code civil, ce qui permet une grande liberté au niveau des règles de gouvernance.

Avantages

Les fiducies d'utilité sociale offrent une grande flexibilité en matière de règles et de fonctionnement.

Elles sont orientées vers une mission collective, permettant de rassembler différentes parties prenantes autour d'un objectif commun.

La mission d'une fiducie d'utilité sociale est généralement stable et presque immuable. Toutefois, si, au fil du temps, la mission devient inappropriée ou si la fiducie ne peut plus la réaliser, un juge a la possibilité de la modifier.

De plus, une fiducie sociale peut être considérée comme un organisme de bienfaisance enregistré, ce qui lui permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Elle peut également recevoir des dons écologiques, renforçant ainsi son potentiel d'impact dans le domaine de l'environnement.

Inconvénients

Plusieurs incohérences subsistent toujours dans l'écosystème juridique. Par exemple, la loi ne prévoit pas d'impôt à payer après 20 ans ou encore exclut la possibilité de bénéficier d'exemptions de taxes foncières. Cependant, des changements sont attendus dans les cinq prochaines années.

Les banques privées et d'autres institutions financières ne semblent pas bien informées de cette approche.

Bien que la fiducie d'utilité sociale soit utilisée depuis 1994, elle n'a pas encore été testée devant les tribunaux, soulevant ainsi des questions concernant sa solidité juridique.

Malgré ses avantages en termes de flexibilité, son interprétation reste sujette à interprétation, engendrant une certaine ambiguïté.

Utilisations possibles

Il est possible d'utilisé les fiducies d'utilité sociale pour des données, pour les actions d’une compagnie (un actionnaire riche pourrait léguer ses actions à des fiducies).

Conseils

Il est important de s'assurer de la compatibilité de la fiducie avec votre projet. Il est essentiel de réfléchir à la finalité de votre projet afin de choisir le véhicule approprié pour sa réalisation.

Lors de l'accompagnement de groupes dans leurs projets, la phase la plus déterminante réside dans la définition de la gouvernance et dans la sélection des acteurs à rassembler autour de la table. Une gouvernance évolutive peut être envisagée.

Par exemple, le projet Louvain Est a prévu une gouvernance en deux phases. Une première gouvernance pour une durée de 3 à 4 ans. Ensuite, un comité de révision est mis en place pour définir une gouvernance perpétuelle.

Quelques exemples de fiducies d'utilité sociale

1. Fiducie du patrimoine culturel des Augustine http://www.augustines.ca/
2. Protec-Terre (FUSA) http://protec-terre.org/
3. Éco-quartier Louvain Est
   
   • La Fiducie détient l'immeuble, mais n'intervient pas directement dans les contrats pour éviter toute poursuite. Un organisme à but non lucratif (OBNL) a été créé pour gérer les opérations. En cas de problèmes juridiques, c'est l'OBNL qui serait responsable.
   • La Fiducie détient l'intégralité du terrain et octroie des droits de démembrement. Elle autorise la construction sur le terrain sans toutefois céder la propriété de ce dernier.
4. Les FUS en habitation n'existent pas encore, mais Louvain risque de devenir la première FUS en habitation au Québec. Un groupe de retraités associé à Solidarité Ahuntsic a élaboré un plan d'affaires visant à créer des logements abordables sur ce terrain. Cependant, cette initiative se heurte à des défis liés aux processus administratifs de la ville, car elle est novatrice et ne s'inscrit pas forcément dans les normes établies. Il y a donc un jeu politique en cours avec les élu·es et les fonctionnaires, qui peut occasionner des allers-retours. Néanmoins, le succès de cette entreprise à Montréal pourrait ouvrir la voie à d'autres initiatives similaires ailleurs.

Période de questions

Les fiducies sont généralement créées par des individus relativement fortunés. Cependant, existe-t-il des exemples de fiducies créées par des personnes moins fortunées ?

• Un exemple de fiducie créée par des personnes moins fortunées est la fiducie Angus, qui regroupe des organismes à but non lucratif (OBNL) et des entreprises d'économie sociale qui louent des locaux. Dans ce cas, le terrain a été donné par la ville.
• Les revenus générés par les baux restent au sein de la fiducie, ce qui lui permet de créer des fiducies ailleurs.
• Afin d'assurer la pérennité des fiducies, il est essentiel de maintenir une certaine activité économique pour éviter qu'elles ne fassent faillite et que les biens ne soient saisis.

Comment est-il possible de mettre des actions en fiducie ?

• Il est possible de mettre des actions en fiducie, car une action est considérée comme un bien. Les bénéficiaires de la fiducie recevront les dividendes générés par ces actions.

Existe-t-il des exemples de protection de berges ou de territoires par le biais de fiducies ?

• Oui, un exemple concret de protection de terrains est la fiducie du Domaine Saint-Bernard, créée dans le but de préserver des terrains de la privatisation. Vous pouvez en savoir plus sur ce projet en visitant leur site web : https://domainesaintbernard.org/

Comment générer des revenus dans un projet d'habitation ?

• Une option pour dégager des fonds dans un projet d'habitation consiste à utiliser les revenus issus de la location (revenus de baux commerciaux).

Qui peut faire partie du conseil de fiduciaires ?

• Pour un projet de développement, il est recommandé de mettre en place une gouvernance en deux temps.
• Dans un premier temps, le conseil peut être constitué des porteurs de projet et éventuellement de quelques membres de la communauté. Cela permet de maintenir un certain contrôle sur le développement du projet.
• Ensuite, le conseil peut être élargi en incluant des représentants de la municipalité, de la communauté et des bénéficiaires.

En matière de conservation des milieux naturels, quel est l'avantage de créer une nouvelle fiducie plutôt que de léguer la terre à un organisme de conservation ?

• Cela dépend de l'organisation en question. La beauté d'une fiducie réside dans sa capacité à offrir une protection qui va au-delà d'une prise de contrôle éventuelle. Dans une fiducie, il est possible de choisir les bénéficiaires et de définir précisément qui sera impliqué dans le processus.

Est-ce qu'une personne morale ou une municipalité peut être bénéficiaire d'une fiducie ?

• La question mérite d'être étudiée, et il convient de vérifier la faisabilité de cette possibilité dans chaque cas spécifique.