Inspiration: le contrôle et la stabilisation des loyers à New-York

À New York, il existe un programme de régulation des loyers, ce programme vise à protéger les locataires des augmentations abusives et de permettre aux propriétaires d’entretenir leur parc locatif.

Le programme des contrôles des loyers vise les immeubles bâtis avant 1947, alors que le programme de stabilisation des loyers vise ceux bâtis entre 1947 et 1974.

La loi sur la stabilisation des loyers

Elle a pour effet de :

• Protéger les locataires des évictions abusives ;
• contrôler les augmentations de loyer ;
• éviter la négligence des propriétaires, de garder les appartements en bon état ;
• éviter le harcèlement ;
• conserver un registre des loyers.

Les conséquences pour les propriétaires fautifs

Les propriétaires qui ne respectent pas la loi sont sujets à différentes peines selon les articles de loi enfreints.

• Rembourser les loyers perçus en trop;
• Payer des dommages et intérêts pour indemniser le locataire dont le loyer est impropre à l’habitation.

En dehors de New York, une loi nommée « Emergency Tenant Protection Act » permet de déclarer l’état d’urgence lorsque le taux d’inoccupation se situe en bas de 5 %.

Sur papier, ces mesures semblent très innovantes, mais est-ce que leurs mises en application fonctionnent ? Au Québec, nous disposons de plusieurs de ces règles et cela n’empêche pas la hausse des rénovictions, peut-être est-ce parce que le propriétaire fautif ne doit pas automatiquement payer des dommages et intérêts. Certains critères ont été établis par la cour pour l’octroi de dommages punitifs :

• Le niveau hiérarchique d’où a émané la conduite répréhensible;
• La motivation de la conduite répréhensible;
• La vulnérabilité du locataire (âge, situation financière, etc.);
• Les avantages, bénéfices ou profits tirés par le locateur;
• L’impact chez le locataire;
• La durée de la conduite répréhensible;
• La conduite du locateur.

La preuve du dommage demeure toutefois à la charge du locataire.

Les failles du système new-yorkais

L'adoption de cette loi a été acoompagné par la création de tribunaux du logement qui devaient avoir pour but d'appliquer le droit du logement de façon juste et équitable. Comme la majorité des propriétaires étaient accompagnés par des avocats et que la majorité des locataires ne l'étaient pas, les jugement servaient essentiellements les intérêts des propriétaires. Pour remédier à la situation des groupes ont milité pour le droit à l'aide juridique en droit du logement. Dès l'adoption de la loi autorisant l'aide juridique, la mesure fut un succès, 54% des locataires se faisaient représentés par un avocat, malheureusement le succès fut de brève durée, car il manque d'avocats et plusieurs locataires ne connaissent pas leurs droits.

Une situation applicable au Québec?

Est-ce que la flambée des évictions serait de moins grande ampleur si les locataires avaient l'opportunité de se faire représenter par des avocats? Aurait-il ici une opportunité de combler un besoin par l'économie sociale?

Pour en savoir plus:

• Lien vers Rent control FAQ
• Article sur le même sujet: Ancelovici, M., (2023). La campagne pour le right to counsel à New-York. À babord, numéro 94, 64-65.